Ce acte îți trebuie pentru intabularea unui imobil

Pași detaliați

Procedura are, de fapt, două etape distincte care se confundă des: deschiderea cărții funciare (dacă imobilul n-o are deja) și intabularea propriu-zisă, adică înscrierea dreptului tău de proprietate. Dacă imobilul are deja carte funciară deschisă (de exemplu, ai cumpărat un apartament într-un bloc construit recent), sari direct la depunerea cererii de intabulare.

La o vânzare-cumpărare, în practică, întregul proces e gestionat de notar: el verifică actele, calculează și încasează taxa ANCPI odată cu onorariul notarial, apoi transmite dosarul electronic direct la OCPI, fără să mai trebuiască să te deplasezi separat. La o moștenire sau o donație, procesul e similar — notarul care întocmește certificatul de moștenitor sau actul de donație poate depune direct cererea de intabulare, dacă îi ceri explicit acest serviciu.

Dacă intabulezi singur, fără notar (de exemplu, pe baza unei hotărâri judecătorești), depunerea se face direct la OCPI, cu propriul dosar complet, fără intermediar.

Unde depui dosarul

Depui la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) al județului unde se află imobilul, fie direct la ghișeu, fie prin notarul care a autentificat actul (varianta cea mai frecventă la o vânzare-cumpărare, fiindcă notarul transmite dosarul electronic direct la OCPI). Pentru București, depunerea se face la OCPI București, cu birouri organizate pe sectoare.

Cât durează

• Termen normal: 20-30 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii complete.
• Termen de urgență: variantele rapide (24 de ore, 3 zile, 7 zile) sunt disponibile contra unei taxe suplimentare, dublă sau triplă față de taxa normală de intabulare.
• Documentația cadastrală, dacă lipsește, adaugă timp separat înainte de depunere — expertul are nevoie de câteva zile pentru măsurători și întocmirea planurilor.

Ce faci dacă ești plecat din țară

Poți împuternici pe altcineva să depună dosarul în numele tău, printr-o procură specială autentificată la notar din România sau la consulatul român din țara unde locuiești. Procura trebuie să menționeze explicit dreptul de a depune și ridica documente de la OCPI pentru imobilul respectiv — o procură generală, vagă, poate fi refuzată la ghișeu.

Ce faci dacă actul de proprietate e vechi sau incomplet

Dacă actul de proprietate e vechi (de exemplu, un titlu de proprietate din anii 90 sau un act sub semnătură privată necertificat), OCPI poate cere completări — expertiză suplimentară, dovada lanțului de transmisiuni ale dreptului de proprietate sau chiar o acțiune în instanță pentru constatarea dreptului, dacă există neconcordanțe. În aceste cazuri, discută din timp cu un notar sau avocat specializat în drept imobiliar, fiindcă procedura standard nu mai e suficientă.

O situație frecventă la casele vechi din mediul rural: terenul are titlu de proprietate emis în baza legilor fondului funciar, dar construcția de pe el nu apare deloc în acte, fiind ridicată fără autorizație în urmă cu zeci de ani. În acest caz, intabularea construcției se face separat, de multe ori pe baza unei documentații tehnice și, uneori, a unei expertize care atestă vechimea și starea clădirii — discută din timp cu expertul cadastral ce variantă se aplică situației tale concrete.

Ce faci dacă imobilul provine dintr-o moștenire

Dacă ai moștenit imobilul, actul de proprietate e certificatul de moștenitor eliberat de notar la finalul procedurii succesorale — vezi și ce acte îți trebuie pentru deschiderea succesiunii. Dacă sunteți mai mulți moștenitori și imobilul rămâne în coproprietate, intabularea se face pe cote-părți, conform certificatului de moștenitor, fără să fie nevoie de un act suplimentar de partaj dacă toți sunteți de acord cu împărțirea din certificat.

Ce faci dacă vrei să verifici situația unui imobil înainte de cumpărare

Înainte să cumperi un imobil, cere sau comandă un extras de carte funciară pentru informare — arată dacă imobilul are sarcini (ipotecă, sechestru, drept de uzufruct al altcuiva), dacă suprafața din acte corespunde cu situația reală și cine e proprietarul înscris oficial. Extrasul de informare se obține rapid, online sau la ghișeu, contra unei taxe mult mai mici decât taxa de intabulare, și e primul pas recomandat înainte de a semna orice antecontract sau contract.

Greșeli frecvente la acest dosar

• Documentație cadastrală neactualizată. Dacă suprafața din acte nu corespunde cu măsurătorile reale, cererea poate fi respinsă până la corectarea documentației.
• Taxa calculată greșit. Unii calculează taxa la valoarea din contract, alții la valoarea de impozitare — verifică la notar sau la OCPI care valoare se ia în calcul pentru cazul tău concret.
• Lipsa acordului tuturor coproprietarilor, la imobile deținute de mai multe persoane — fără semnătura sau procura tuturor, cererea rămâne blocată.
• Confuzia dintre cadastru și intabulare — unii cred că, odată ce au plătit un topograf pentru măsurători, imobilul e automat „pe numele lor” în acte, dar fără cererea de intabulare la OCPI dreptul de proprietate nu e înscris legal.
• Ignorarea sarcinilor existente pe imobil. Dacă imobilul are deja o ipotecă sau alt drept înscris de la vechiul proprietar, intabularea noului drept nu șterge automat acele sarcini — trebuie radiate separat, cu acte distincte de la instituția care le-a instituit (bancă, executor judecătoresc etc.).
• Depunerea unei cereri incomplete „ca să prinzi rândul”. Unii depun dosarul fără toate actele, sperând să completeze ulterior — OCPI suspendă cererea până la completare, ceea ce practic anulează avantajul de a fi depus mai devreme.

Cine poate solicita intabularea

Nu doar proprietarul poate depune cererea — o poate face și un mandatar cu procură specială, notarul care a instrumentat actul, sau, în anumite situații, un creditor ipotecar interesat de înscrierea garanției sale. Dacă apelezi la un topograf sau la o firmă de consultanță imobiliară pentru toată procedura, verifică din timp ce servicii include exact prețul — unele oferte acoperă doar documentația cadastrală, nu și depunerea și urmărirea cererii de intabulare la OCPI.